ナドラン・キャピタル・グループ – 米国市場における外国人投資家向け資金調達
BRRRRとは何ですか？
購入、リハビリ、賃貸、借り換え、繰り返し
BRRRR は、Buy、Rehab、Rent、Refinance、Repeat の頭字語です。これは、長期的な富の創出を目的として、不動産を取得、改善、活用する一連のステップを含む不動産投資戦略です。この戦略は、収益不動産のポートフォリオを構築しようとしている不動産投資家の間で特に人気があります。 BRRRR戦略の各ステップの内訳と、住宅ローンがどのような役割を果たしているかを以下に示します。
購入
投資家はまず、不良物件または過小評価されている物件を特定して購入します。これは、改修が必要な物件、差し押さえ、または市場価格を下回る物件である可能性があります。
厚生施設
不動産を取得した後、投資家はその価値を高めるために必要な改修や改善を行います。目標は、物件の魅力と賃貸収入の可能性を高めることです。
賃貸
リノベーション完了後、テナント様へ賃貸物件となります。賃貸収入は、住宅ローンの支払い、固定資産税、維持費などの継続的な出費をカバーするのに役立ちます。
借り換え
不動産が改修されて賃貸された後、投資家は初期購入費と改修費を新しい住宅ローンで借り換えようとします。リファイナンスは、改善による不動産の評価額の上昇に基づいて行われます。
⦿ 借り換えによって得られた新たな住宅ローンは、当初の物件取得ローンとリフォームローンの返済に充てられます。投資家は、物件への総投資額の大部分をカバーする住宅ローンを確保することを目指しています。
⦿ 借り換え後の住宅ローンは、理想的には金利の引き下げなど、より有利な条件となり、キャッシュフローの改善につながります。
繰り返す
借り換えによる収益で、投資家はその資金を使って別の不動産を取得して改修するというプロセスを繰り返すことができます。これにより、投資家は資金をリサイクルし、時間をかけて収益を生み出す不動産のポートフォリオを構築することができます。
住宅ローンとBRRRRに関する重要なポイント
当初の住宅ローン
最初のステップは、不動産を購入するための最初の住宅ローンを確保することです。この住宅ローンは取得費用をカバーしており、投資家は有利な条件の資金調達オプションを求めることがよくあります。
リハビリ資金提供
改修の程度に応じて、投資家は建設ローンや個人資金などの追加の資金調達オプションを利用して改修費用を賄うことができます。
住宅ローンの借り換え
借り換えのステップには、不動産の価値の向上に基づいて新しい住宅ローンを取得することが含まれます。この新しい住宅ローンは、当初の住宅ローンと改修に使用された追加の資金を返済します。
ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率
BRRRR 戦略の成功は、多くの場合、借り換え中に有利なローン対価値比率を達成できるかどうかにかかっています。通常、貸し手は最大 LTV 比率を持っており、投資家は投資資本のかなりの部分を利用できる比率で借り換えることを目指します。
キャッシュフローの考慮事項
投資家は、借り換え後の不動産の潜在的なキャッシュフローを注意深く分析し、家賃収入が住宅ローンの支払いやその他の支出を確実にカバーする必要があります。
BRRRR でツールとして卸売を使用する
BRRRR 手法を導入しながら不動産卸売業者と協力することは、改修が必要な市場価値の低い物件を見つけるための戦略的なアプローチとなり得ます。以下は、卸売業者と協力して BRRRR 戦略を実行する方法に関するステップバイステップのガイドです。
卸売業者との関係を構築する
地元の不動産卸売業者とネットワークを築いたり、不動産投資グループに参加して、不良物件の検索を専門とする個人とつながりましょう。
BRRRR基準を明確に伝える
BRRRR 取引の基準を卸売業者に明確に伝えます。これには、希望する場所、物件タイプ、購入価格、推定改修費用、および潜在的な修理後価値 (ARV) が含まれます。
関係と合意を確立する
卸売業者と信頼と透明性に基づいた関係を構築します。基準、卸売業者の責任、補償の取り決めを概説した書面による契約で関係を正式に締結することを検討してください。
卸売業者の不動産リードを受け取る
卸売業者は、BRRRR 基準を満たす潜在的な物件の情報を提供します。これらは多くの場合、市場価格を下回る価格で取得できる不良物件です。
プロパティの評価
卸売業者が提供する物件ごとに徹底したデューデリジェンスを実施します。物件の状態、改修の必要性、潜在的な ARV を評価します。数値が BRRRR の投資目標と一致していることを確認してください。
卸売業者と交渉する
卸売業者と交渉して、収益性の高い BRRRR 戦略を可能にする価格で物件を確保します。卸売業者の手数料について話し合い、取引全体が財務目標を満たしていることを確認します。
リハビリと改修を行う
物件を取得したら、リフォームやリノベーションを進めていきます。請負業者と協力して、改善によって不動産の価値が確実に高まるようにします。
不動産を賃貸として管理する
リノベーション完了後は賃貸物件となります。これにより家賃収入が発生し、継続的な支出をカバーし、不動産の全体的な財務パフォーマンスを向上させるのに役立ちます。
不動産を賃貸として管理する
貸し手と協力して借り換えプロセスを開始します。不動産の価値向上、家賃収入、全体的な財務プロフィールに関する文書を提供します。
資本を引き出すための借り換え
借り換えが成功すれば、投資資本のかなりの部分を引き出すことができ、理想的には目標に沿ったローン対価値 (LTV) 比率を達成できるはずです。
プロセスを繰り返す
卸売業者と引き続き協力して、追加の BRRRR 機会を特定し、獲得します。借り換えを通じて資本をリサイクルすると、このプロセスを繰り返して、収益を生み出す不動産のポートフォリオを構築できます。
拡大と多様化
BRRRR ポートフォリオを拡大し、さまざまな不動産や近隣地域に分散することを検討してください。これにより、リスクを分散し、不動産投資ポートフォリオの全体的な安定性を高めることができます。
卸売業の学生による BRRRR の例
卸売業の学生がデュープレックスを見つけました
レンタルユニット:
2.完全レンタル。
総家賃:
ユニットあたり 1000 ドル。
必要な改修:
いいえ。
契約購入金額：
$ 75,000。
検査後の最終契約価格:
$70,000
市場価格を伴う総利回り:
(2000 ドル X 12) / 150,000 ドル = 16%
契約価格による総利回り:
(2000 ドル X 12) / 70,000 ドル = 34%
私たちの学生は 2 つの戦略を念頭に置いていました
戦略A
戦略 A: 契約の卸売
⦿ 弊社の投資家ネットワークを通じて、学生は 96,000 ドルで買い手を見つけました。
⦿ 購入者の利益: = 150,000ドル - 96,000ドル = 54,000ドル
⦿ 学生の利益: 150,000ドル - 70,000ドル = 26,000ドル
戦略B
戦略 B: BRRRR - 選択された優先戦略
⦿ 学生が70,000万ドルで不動産を購入する
⦿ 6ヶ月の熟成期間を経て、LTV80%で市場価値150,000万ドルの物件に借り換え
⦿ 学生の利益: ($150,000 * 0.8 = $120,000) - $70,000 = $50,000
⦿ 追加利益 50,000ドル - 26,000ドル = 24,000ドル
⦿ 学生は不動産を保有することができ、経費を差し引いた後のキャッシュフローは 1,000 ドルになります。